■建築基準法で定められた命を守るための基準「耐震基準」

耐震基準とは、地震から人の命を守るために建築基準法で定められている耐震性能の規定です。これから新しく建物を建てる際には、現行の耐震基準を満たさなければなりません。

 

建物に住む人の命を守るため、耐震基準は大地震があるたびに厳しくなっています。耐震基準は、建物ではなく人命を守るために設定されているものです。したがって、地震発生後もそのまま安全に住み続けられる保証というわけではありません。

 

 

■旧耐震基準、新耐震基準、2000年基準とは？

耐震基準は、地震により大きな被害が発生するたびに見直されています。それぞれの適用年や基準の概要は以下のとおりです。

ただし2000年基準は木造住宅の建築時に適用されるものであり、鉄筋コンクリート造のマンションには「新耐震基準」が適用されています。

 

 

■旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準の具体的な違いを解説します。旧耐震基準では震度５程度の地震で「倒壊しない」強度が求められていました。

 

しかし、1978年に発生した宮城県沖地震（震度５）による建物の被害が大きかったため、耐震基準が見直されることになったのです。新耐震基準では震度５強の中地震で「軽度なひび割れ程度」、震度６強～７の大地震で「倒壊しない」程度の強度が必要です。

 

旧耐震基準か新耐震基準かどうかは、建築確認の完了日で見分けられます。建築確認の完了日が1981年５月31日以前の建物は旧耐震基準、1981年６月１日以降の建物は新耐震基準です。1981年６月１日以降に建てられた建物でも、建築確認の完了日が1981年５月31日以前の場合は旧耐震基準で建てられている可能性があります。

 

近年でも平成23年東日本大震災や平成28年熊本地震、令和６年能登半島地震など震度７を記録する地震が発生しています。そのため、新耐震基準を満たしている建物のほうがより安心して暮らせるでしょう。

 

 

■新耐震基準と2000年基準の違い

新耐震基準と2000年基準にはどのような違いがあるのでしょうか。2000年基準は新・新耐震基準とも呼ばれており、2000年６月１日以降の建築確認で適用されている現行の耐震基準です。

 

2000年基準では、木造住宅の建築時に地盤調査の結果に見合った基礎構造にすることが義務づけられました。また、柱や梁の接合部に使用する金物の指定や、横からかかる力に対抗する耐力壁をバランスよく配置するように規定されています。

 

2000年基準は、1995年に発生した阪神・淡路大震災で木造住宅に大きな被害が生じた結果を受けて見直された木造住宅の耐震基準です。そのため、マンションを購入する際には新耐震基準を満たしているかに注目するとよいでしょう。

 

■新耐震基準を満たしているマンションを購入する３つのメリット

新耐震基準を満たしているマンションには、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、新耐震基準を満たすマンションを購入する３つのメリットを紹介します。

 

 

◇（１）地震に強い住まいで暮らせる

 

新耐震基準のマンションには震度６強～７の大地震でも倒壊しない強度が求められているため、旧耐震基準の建物と比べると大地震が起きたときに倒壊するリスクが低い点はメリットです。

 

旧耐震基準の建物で大地震に対する不安を取り除くには耐震改修工事が必要です。しかし規模の大きなマンションでは耐震改修工事費用が高額になるほか、住民の合意形成が難しいため、思うように工事が進まないのが現状です。

 

そのためマンションを購入するのであれば、新耐震基準を満たす建物を選択したほうが安心して生活できます。

 

 

◇（２）住宅ローン控除の対象になる

 

住宅ローン控除とは、年末時点における住宅ローン残高の0.7％が所得税額（控除しきれない場合は住民税）から最大13年間控除される仕組みです。住宅ローンを利用してマンションを購入する際に住宅ローン控除を受けられれば、大きな節税効果が期待できます。

 

中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合、「1982年１月１日以降に建築されたこと」が条件の一つです。新耐震基準が適用されるのは1981年６月１日以降に建築確認を受けた建物であるため、住宅ローン控除を受けるには購入するマンションが「新耐震基準を満たしていることが条件」と読み替えられます。

 

旧耐震基準の建物では住宅ローン控除を受けるのに耐震基準適合証明書の取得が必須というような、手間や時間がかかる点がデメリットです。

 

また、中古マンションを購入する場合は控除を受けられる期間が10年と短いほか、借入限度額が新築住宅よりも低いなど、新築とは適用される内容が異なるためよく確認しましょう。

 

 

◇（３）不動産取得税の軽減措置が受けられる

 

新耐震基準を満たしており、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下のマンションを購入する際には、不動産取得時に課せられる不動産取得税の軽減措置を受けられます。軽減措置が適用されると購入したマンションの固定資産税評価額から一定の金額を控除できるので、納税額をより抑えることが可能です。

 

ただし、評価額から控除される金額は建物の築年数によって異なります。例えば、マンションが新築された日が1997年４月１日以降の場合の控除額は1,200万円です。

 

旧耐震基準の建物で不動産取得税の軽減措置を受けるには住宅ローン控除と同様に耐震基準適合証明書などが必要になり、手間と時間がかかります。

 

 

■耐震基準適合証明書とは？

建物の耐震性が現行の基準を満たしていることを証明する書類を「耐震基準適合証明書」といいます。旧耐震基準で建てられた中古マンションを購入した場合、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を受けるためには耐震基準適合証明書が基本的に必要です。

 

マンションであれば住戸ごとに発行されます。耐震改修が必要なくても原則として引き渡し前に現地調査を行なっておく必要があり、物件購入前に発行が可能か確認しておかなければなりません。

 

建物引き渡し後に耐震改修を行なうケースでも証明書は発行してもらえますが、入居日までに耐震改修を行なう必要があります。しかし、マンションの耐震診断・耐震改修のハードルは高いため実現は難しいでしょう。

 

また、耐震基準適合証明書の発行には費用が発生するほか、申請から発行までに時間がかかることにも注意が必要です。

 

 

■マンションでの耐震基準適合証明書の取得方法

1981年５月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションで、現在の耐震基準を満たしていることを証明するためには耐震基準適合証明書が必要です。

 

耐震基準適合証明書の申請先は以下の機関です。

申請に必要な書類は以下のとおりです。

中古マンションを購入する場合、これらの書類は不動産会社に依頼すれば揃えてもらえます。

 

証明書の取得に必要な費用の相場は５～８万円です。取得に必要な期間は、現地調査と報告書作成を合わせて２週間程度を見込んでおくとよいでしょう。ただし、マンションの規模や検査機関によって費用が異なったり、マンションの耐震診断結果によって時間がかかったりするケースもあるため、事前に申請先へ確認しておくと安心です。

 

 

■耐震基準と耐震等級の違いとは

住宅の耐震性能を示す指標には、本記事で紹介してきた耐震基準のほかに「耐震等級」もあります。耐震基準は建築基準法が根拠法令ですが、耐震等級は住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）の「住宅性能表示制度」により規定されています。また、耐震基準は人命を守るための基準であるのに対して、耐震等級は人命に加えて建物自体を守ることも目的です。

 

耐震等級には３段階あります。耐震等級１は現行の耐震基準と同様の水準です。耐震等級２は等級１の1.25倍、最高等級の耐震等級３は等級１の1.5倍の強度を示します。 

 

新築マンションの場合、施工会社がマンション全体の住宅性能評価書を取得していれば、耐震等級を確認できます。中古マンションは、住宅性能評価書を管理組合が取得していれば確認可能です。ただし、マンションで住宅性能評価書を取得していなければ耐震等級は調べられません。

 

また、マンションで高い耐震等級を取得するハードルは高く、材料費や建築の手間がかかり、間取りも制限されます。そのため、建築コストや居住性向上の観点などから、耐震等級１の建物が大半を占めているのが現状です。しかし、先ほども述べたように耐震等級１だからといって耐震性能が劣るわけではありません。

 

 

■まとめ

日本の建物は2000年基準、新耐震基準、旧耐震基準に基づいて建てられています。マンションを購入するときは新耐震基準の建物だと安心して暮らせるだけでなく、住宅ローン控除が適用されるなどのメリットもあります。

 

旧耐震基準の建物でも、耐震基準適合証明書を取得して住宅ローン控除などを受けることは可能です。ただし、耐震改修工事が必要な場合は取得のハードルが高くなるため、中古マンションを購入するときには、建てられた年数や耐震基準適合証明書の取得が可能かをあらかじめ確認しておくと安心です。

 

 

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撮影／ホリバトシタカ