■固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、不動産の固定資産税額を求める際の基準となる土地・建物の評価額のことです。総務大臣が定める「固定資産税評価基準」をベースに、課税主体である市町村長が評価を決定します。

 

固定資産税評価額は３年に一度評価替えが行なわれており、直近では令和６（2024）年度に実施されました。

 

決定された固定資産税評価額に所定の税率をかけ、軽減措置などを適用したあとの金額が、その土地・建物の固定資産税額となります。

 

 

■固定資産税評価額の大まかな目安と計算方法

土地と建物の固定資産税評価額には、それぞれ目安となる基準が設定されています。ここでは、土地・建物ごとに固定資産税評価額の大まかな目安と計算方法を解説します。

 

 

◇土地の固定資産税評価額の目安と計算方法

 

土地（宅地）については「地価公示価格等×７割」を目途に評価を行なうのが原則です。地価公示価格とは毎年１月１日時点における標準地１平方メートル当たりの価格のことで、国土交通省が年に１回３月中旬に公表しています。固定資産税評価額のみならず、土地取引、担保評価、相続税路線価など、さまざまな土地評価の基準となっています。

 

固定資産税評価額は、具体的には「路線価方式」もしくは「標準地比準方式」で計算されます。ある路線（道路）に面する土地１平方メートル当たりの価格（固定資産税路線価）をもとに評価額を計算するのが路線価方式です。マンションが立地する市街地では、路線価方式が用いられます。

 

標準地比準方式は、利用状況が似ている地域ごとに定められた標準地の１平方メートル当たりの価格を基準として評価額を求める方法です。

 

地点ごとの固定資産税路線価や地価公示価格は「全国地価マップ」で確認できるので、購入予定のマンション付近の価格をチェックしてみるとよいでしょう。

 

▶引用：一般財団法人 資産評価システム研究センター「全国地価マップ」

 

 

◇建物の固定資産税評価額の目安と計算方法

 

建物の固定資産税評価額は、新築時にかかった工事費の５～６割程度が目安とされます。ただし、建物構造や規模などによって金額が変わってくるため、あくまでも参考としてとらえてください。具体的には、再建築価格に経年減点補正率などをかけて算出します。 

再建築価格が高く、築浅（経年減点補正率の影響が少ない）のマンションほど、基本的に建物の固定資産税評価額は高くなるということです。

 

 

■マンションの固定資産税評価額の調べ方

マンションを購入する際、どうすれば固定資産税評価額を調べられるのでしょうか。中古物件か新築物件かによって調べ方が異なるため、それぞれ見ていきましょう。

 

 

◇中古物件または自宅の固定資産税評価額の調べ方

 

すでに完成から時間が経過している物件であれば、毎年春頃に所在地を管轄する自治体から郵送される「固定資産税納付書」に添付の「課税明細書」で、土地・建物ごとの固定資産税評価額を確認できます。

 

中古マンションの購入を検討しているケースでも、不動産仲介会社に確認すれば教えてもらえるケースがほとんどです。

 

課税明細書を紛失してしまうなどして確認が難しい場合には、市区町村役場にある「固定資産課税台帳」を閲覧するか、自治体に「固定資産評価証明書」の再発行を依頼する方法もあります。

 

なお、固定資産評価証明書の発行申請には申請書の提出が求められるほか、本人確認書類の提示と手数料の支払いが必要です。

 

 

◇新築分譲マンションの固定資産税評価額の調べ方

 

すでに評価額が決まっている中古マンションに対し、新築分譲マンションは未完成の状態で購入するケースが多いため、大半のケースで固定資産税評価額がまだ決定していません。

 

ただし、マンション販売会社の営業担当者に確認すれば、大まかな目安を計算して教えてもらえる可能性があります。資金計画を立てる際には、営業担当者から聞いた目安額を見込んでおきましょう。

 

 

■固定資産税評価額から固定資産税を計算する方法

固定資産税評価額は、固定資産税額を算出するベースとなる価格です。実際の税額はどのように計算するのでしょうか。

 

原則の計算方法は、以下のとおりです。ただし税率は自治体によって異なる場合があるため、あらかじめ確認しておきましょう。

マンションを含む宅地や居住用物件に関しては、固定資産税に関する各種軽減措置が設けられています。実際の課税額はこうした軽減措置の適用後の金額です。

 

土地・建物それぞれにかかる固定資産税額、適用された軽減措置の詳細は、先ほど紹介した「課税明細書」に記載されています。

 

 

■分譲マンションで適用される固定資産税の軽減措置

分譲マンションを購入する場合に適用される可能性がある、固定資産税の軽減措置を３つ紹介します。

 

 

◇【土地】住宅用地の特例措置

 

当措置の内容は次のとおりです。

▶引用：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

ただし、１戸当たりの面積で判断されるため、標準的なマンションであれば小規模住宅用地の範囲内に収まるでしょう。

 

 

◇【建物】新築住宅に係る税額の減額措置

 

新築分譲マンションを購入するときは、購入から５年間、建物分の固定資産税額を1/2に減額する優遇措置が適用されます。当措置には適用期限が定められており、2026年３月31日までに取得した物件が対象です。

 

購入するマンションが長期優良住宅の認定を受けている場合は２年間適用期間が延長され、購入から７年間同様の減額措置を受けられます。

 

なお、６年目以降（長期優良住宅認定のマンションなら８年目以降）は固定資産税額が当初より高くなりますが、値上げされるのではなく「元に戻る」だけです。加えて、経年減点補正率がかかるので、単純に当初の２倍になるわけではありません。

 

 

◇【建物】リフォームによる固定資産税減税制度

 

中古マンションを購入する場合でも、一定の要件を満たす以下のリフォームを実施したときには、建物分の固定資産税の軽減措置を受けられます。おもな適用要件と減額割合は次のとおりです。

ただし、上記の軽減措置が適用されるのはリフォーム工事が完了した翌年１年分のみです。

▶引用：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「住宅リフォームの支援制度」

 

 

■固定資産税評価額をベースに計算する税金の種類と計算方法

固定資産税評価額をベースに計算する税金は固定資産税だけではありません。固定資産税額によって税額が決まる税金の種類と計算方法の概要を、以下の表で紹介します。

▶引用：総務省「都市計画税」

▶引用：東京都主税局「不動産取得税」

▶引用：国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

 

 

■不動産は「一物五価」！固定資産税評価額以外の価格の種類と特徴

一般的な商品は、一つの物に一つの価格が付される「一物一価」が原則です。一方、不動産には固定資産税評価額を含む５つの価格が存在するとされ「一物五価」といわれます。固定資産税評価額以外の４つの価格の種類と特徴をまとめると以下のとおりです。

ちなみに、単に「路線価」といった場合は固定資産税路線価ではなく相続税路線価を指すのが基本なので注意しましょう。

 

 

■まとめ

固定資産税評価額は、マンションを所有していると毎年納めなければならない固定資産税額の算出基準になるだけでなく、都市計画税や不動産取得税など、ほかの税金を算出する際にも用いられます。

 

新築マンションの場合は固定資産税評価額が未定のケースが多いものの、販売会社の担当者に確認すれば目安を教えてくれる可能性があります。新築マンション購入の資金計画を立てる際の参考にしましょう。

 

また、固定資産税は毎年納める必要があり、家計にも影響します。今回紹介した軽減措置をしっかり活用し、マンション購入後の経済的な負担を少しでも軽くするよう心がけたいところです。

 

以下の記事では、新築マンションでかかる固定資産税額を購入額別にシミュレーションしています。実際にどれくらいの負担になるのかイメージを膨らませるため、ぜひ併せてご覧ください。

 

 

▶関連リンク：マンションの固定資産税はいくら？新築マンションにかかるシミュレーションも紹介

撮影／石原麻里絵（fort）