■マンションに必要な「大規模修繕」とは

マンションの大規模修繕とは、経年劣化したマンションの建物本体や共用部分・設備に対して行なわれる、計画的かつ大がかりな修繕工事の総称です。

 

国土交通省が公開する「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」には、マンションにおける大規模修繕の手法や留意点などが書かれています。このマニュアル内で示されている以下の図より、分譲マンションの場合、管理組合が主体となって長期修繕計画に基づいた計画修繕を実施することが分かります。

なお、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では、マンションの大規模修繕について以下のように定義しています。

 

 

▶引用：改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（国土交通省）

 

 

■マンション大規模修繕における2つの目的とメリット

マンションの大規模修繕には2つの目的があります。目的ごとに、修繕による効果・メリットを解説します。

 

 

◇生活に支障が出ないようにするため

 

新築マンションも購入から数年経てば、設備や建物のさまざまな部分に劣化・汚れ・不具合などが生じやすくなります。具体的には以下のような状態が挙げられます。

 

・壁のタイルが剥がれ始めた
・階段の手すりが錆びつき始めた
・大型台風の影響でフェンスが歪んだ　など

 

例えば、壁のタイルが剥がれて入居者を直撃すれば、事故につながる可能性もあります。また、錆びた手すりに住民が触れると、手指にケガを負うことがあるかもしれません。

 

大規模修繕をすることで、設備や建物の不備から生じる事故やケガを防ぎ、入居者にとって快適で安全安心な住環境を提供できます。

 

 

◇マンションの資産価値を守るため

 

経年劣化によって生じる「外壁の剥がれ」「雨漏り」「設備故障」などは、マンションのイメージを悪化させる要因ともなります。劣化によって暮らしに支障が出るようなマンションの場合、なかなか購入希望者や入居希望者が集まらないため、販売価格や家賃を下げざるを得なくなるでしょう。

 

多くの人が購入（入居）を希望するような魅力的なマンションとしての価値を維持するには、不具合などを直して良好な状態を保つために大規模修繕が必要となります。

 

 

■マンション修繕周期はどのくらい？

まず、マンションの修繕周期は、法律により具体的に規定されているわけではありません。ただ、国土交通省のマニュアルや調査結果などを見ると、マンション修繕周期の目安となる数字が見えてきます。

 

 

◇国土交通省のマニュアルから見る「マンション修繕周期」

 

まず、国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」には、以下のように示されています。

 

通常は 12～15 年程度の周期で実施されます

 

引用：改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（国土交通省）

 

 

◇建築基準法から見る「マンション修繕周期」

 

次に確認しておきたいのは、マンション建築に関係する建築基準法です。平成20年4月1日の改正により、建築基準法第12条第1項（報告、検査等）に基づく検査では、全面打診等による調査の実施周期が明確化されることになりました。

 

この改正は、マンションが竣工あるいは外壁改修から10年を超えている場合は、全面打診等による調査を行なう必要があることを意味します。ただし、3年以内に外壁改修などが確実に行なわれる場合、全面打診等による調査は不要です。

 

全面打診等による調査対象は、以下のいずれかに該当するマンション物件になります。

 

 

このことから、1回目の大規模修繕をひかえた10年目に最初の診断を行ない、以下の図のようなサイクルで修繕に入ることが一般的な流れになります。

◇国土交通省の調査結果から見る「マンション修繕周期」

 

ただし、国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調
査」によると、大規模修繕工事の平均周期は13年とするマンションが最も多く、12年、14年、15年の順で続くことが分かっています。また、マンション全体の約7割が、12～15年周期です。

なお、マンションでは大規模修繕工事のほかに、日常的に発生した不具合・破損などを直す小修繕工事も行なわれています。

 

 

■マンション大規模修繕の周期における注意点

マンションにおける大規模修繕工事の周期などは、経年劣化の状況や修繕実績によって変わります。また、マンションの管理組合は、一定期間（5年程度）ごとに長期修繕計画を見直すことになります。

 

そのためマンション修繕は、必ずしも一定周期で行なわれるとは限らないことも知っておいたほうがよいでしょう。

 

 

■マンションの大規模修繕に関するよくある質問（Q&A）

マンションの大規模修繕に関するよくある質問とその答えを紹介します。

 

 

◇マンションの大規模修繕にかかる費用はどのくらい？

 

マンションの大規模修繕にかかる具体的な金額は、マンションの規模や所有者のニーズ、劣化状況などで変わります。そこで参考になるのが、大規模修繕の工事回数と工事金額に関する調査結果が公開されている「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省）」です。

 

この調査結果によると、工事回数別で最も割合が高い工事金額は、以下のとおりです。

 

 

また、1戸当たりの工事金額を割合の高い順に並べると、工事回数1回目では以下のとおりです。

 

 

▶出典：令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省）

 

 

◇大規模修繕で行なわれる工事内容は？

実際の工事内容は、各マンションの劣化やそれまでの修繕の状況などで変わってきます。また、大規模修繕の工事内容は、回を重ねるごとに広範囲になるものです。

 

第1回は、建築基準法第12条の関係で外壁中心の修繕になるのが一般的です。第2回になると給水管交換のほかに、サッシ・手すり・玄関ドア交換などの細かなところが加わることが多くなります。第3回目以降になると、時代の流れに合わせた設備の更新・工事などが付随されることも多いです。

 

また、マンションの修繕箇所や修繕部位には、それぞれに目安となるメンテナンス周期があることを覚えておきましょう。

 

 

■まとめ

国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では、マンションにおいて大規模修繕を実施する周期は12～15年程度であるとしています。また、国土交通省の調査結果を見ても、約7割のマンションが12～15年周期で大規模修繕を実施しており、先述のマニュアルと同様の結果であることが分かります。

 

ただ、具体的な周期は、マンションの修繕部位や使用している材料などによって変わってきます。修繕部位と周期の関係に興味がある方は、以下のマンション百科事典を確認してみてください。

 

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