■マンションにかかる固定資産税の計算方法

固定資産税額の基準となるのが固定資産税評価額です。マンションの場合、土地・建物の持分の評価額に応じて税額が決定します。総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、各市町村（東京23区は東京都）が決定します。

 

評価額は3年に1回行なわれる「評価替え」で見直され、以下、土地と建物それぞれの評価の方向性が決定します。

 

なお、新築マンションの場合、施工業者または販売業者から提示される建築書類をもとに評価が行なわれるため、購入時に個別で調査に応じる必要はありません。

 

税率は原則1.4％ですが、市町村によって異なる場合があります。東京23区の場合は本則どおりの1.4％です。ちなみに、都市計画税は0.3％を上限に自治体ごとで定めるものとされており、東京23区は上限の0.3％に設定されています。

固定資産税の税額は原則、以下の計算式で求められます。

 

「課税標準＝固定資産税評価額」が基本ですが、マンションの場合、次の章で解説する「住宅用地の特例」により土地分を低減可能です。また、要件を満たす新築マンションは「新築住宅に係る税額の減額措置」が適用され、建物分の税額が低減されます。

 

なお、都市計画税の税額を求める基本の計算式は次のとおりです。

 

■マンションで適用される固定資産税の軽減措置

上述のとおり、マイホームとして新築マンションを購入する場合、固定資産税の軽減措置が適用されます。具体的には、土地分について「住宅用地の特例」、建物分について「新築住宅に係る税額の減額措置」を適用可能です。

 

住宅用地の特例とは、戸建てやマンションなど居住用建物のために用いられる住宅用地について、固定資産税の課税標準を軽減する特例措置のことです。面積に応じて、以下のとおり課税標準が減額されます。

多くのマンションで敷地が200平方メートルを超えますが、固定資産税は各区分所有者の持分に対して課税されます。マンションは戸建てと比べて土地の評価比率が低いため、多くの場合で1／6の減額が受けられるでしょう。

 

建物部分についても、要件を満たせば「新築住宅に係る税額の減額措置」が適用されます。適用されると2024年3月31日までに新築されたマンションは、建物分の税額が一定期間1／2に減額されます。減額期間は一般マンションで当初5年間、長期優良住宅認定を受けたマンションでは当初7年間です。ただし、減額対象となるのは床面積120平方メートルまでであり、床面積120平方メートルを超える場合には120平方メートル相当分までが減額となります。

 

また、都市計画税にも「住宅用地の特例」があります。建物分には減額措置がありません。特例の内容は以下のとおりです。

■3,000万円の新築マンションにかかる固定資産税シミュレーション

 

ここまでの解説を踏まえ、新築マンションを購入した場合の固定資産税額を実際に試算してみましょう。まず、次の条件で新築マンションを購入した場合の税額を算出します。

税額を求めるには、この物件の固定資産税評価額を想定しなければなりません。計算の都合上、土地は購入価格の7割（公示価格に対する固定資産税評価額の目安割合）を評価額とし、建物の再建築価格は購入価格の6割とします。

 

上記の評価額を用いて、購入1年目と8年目の固定資産税額をシミュレーションしてみましょう。購入1年目は建物の減額措置が適用されるため、以下のとおり計算できます。

 

認定長期優良住宅マンションでは、当初7年間建物の減額措置が適用されます。減額措置終了後、購入8年目の税額を計算してみましょう。先述のとおり、建物は築年数によって「経年減点補正率」が加味されます。ここで用いるのは東京法務局管内における非木造築8年の値（0.7866）です。

 

引用：法務局「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」

 

3,000万円の新築マンションを購入した当初の固定資産税額は年10万円程度、減額措置終了後は年15万円程度と考えればよいでしょう。

 

併せて、都市計画税がいくらになるのかも試算してみましょう。購入1年目と8年目の税額は次のように計算できます。

 

固定資産税と都市計画税を合わせると、購入当初は年14～15万円程度、減額措置終了後は年18～19万円程度かかると考えられます。金額はあくまでも目安であり、土地・建物の価格比率などによって変わる点は十分認識しておきましょう。

 

■4,000万円の新築マンションにかかる固定資産税シミュレーション

4,000万円の新築マンションを購入した場合の固定資産税額も試算してみましょう。次の条件で物件を購入するものとします。

3,000万円のケースと同様、土地の評価額は購入価格の7割、建物の評価額は購入価格の6割と想定します。

 

上記の評価額を用いて、先ほどと同じく購入1年目の固定資産税額を計算してみましょう。当初から購入7年目までは建物の減額措置が適用され、次のとおり計算できます。

 

購入8年目以降は建物の減額措置が終了し、建物分が基本どおりの税額に戻ります。ただ、3,000万円のケースと同じように経年減点補正率（0.7866）をかけるため、建物の課税標準は当初より下がります。計算結果は次のとおりです。

 

4,000万円の新築マンションを購入した場合の固定資産税額は、当初が年12～13万円程度、減額措置終了後は年18万円程度と見込まれます。

 

3,000万円のケースと同様、購入1年目と8年目の都市計画税も試算してみましょう。

 

固定資産税と都市計画税を合わせると、購入当初は年17～18万円程度、減額措置終了後は年22～23万円程度かかると考えられます。こちらの金額もあくまで目安のため、実際の数値は異なる場合があります。

 

■6,000万円の新築マンションにかかる固定資産税シミュレーション

不動産経済研究所の調査によると、2022年に首都圏で販売された新築分譲マンションの戸当たり価格は平均で6,288万円、中央値でも5,468万円となっています。これを踏まえ、首都圏での平均的な水準となる6,000万円の新築マンションにおける固定資産税額も試算してみましょう。購入する物件の条件は次のとおりです。

引用：不動産経済研究所「首都圏マンション 戸当たり価格と損益通算の平均値と中央値の推移」

 

これまでのケースと同じく、土地の評価額は購入価格の7割、建物の評価額は購入価格の6割として計算します。

 

購入7年目までは建物の減額措置が適用されるため、購入1年目の税額は次のとおり計算できます。

 

購入8年目以降は建物の減額措置が終了し、建物分の税額が元に戻ります。これまでのケースと同様に経年減点補正率（0.7866）をかけるため、建物の課税標準は1年目よりも下がります。

 

6,000万円の新築マンション購入に際しての固定資産税額は、当初が年19～20万円程度、減額措置終了後は年29〜30万円程度と想定されます。

 

購入1年目と8年目の都市計画税も試算してみると次のとおりです。

 

固定資産税と都市計画税の合計で、購入当初は年28～29万円程度、減額措置終了後は年36〜37万円と想定されます。ただし、これもあくまで目安であり、実際の数値は異なる場合があります。

 

■1億円の新築マンションにかかる固定資産税シミュレーション

住宅価格の高騰により、東京23区では1億円を超える新築マンションも多く供給されています。以下の条件で、1億円の新築マンションにおける固定資産税額も試算してみましょう。

土地の評価額は購入価格の7割、建物の評価額は購入価格の6割とすると、それぞれの評価額は次のとおりです。

 

上記の評価額をベースに、建物の減額措置が適用される購入1年目の税額を計算してみましょう。

 

続いて、建物分の減額措置が終了する購入8年目の税額を計算します。経年減点補正率（0.7866）を考慮して計算すると次のとおりです。

 

1億円のマンションを購入する場合、当初の固定資産税は年32〜33万円程度、減額措置終了後は年47〜48万円程度と試算できます。

 

購入1年目と8年目の都市計画税の試算結果は次のとおりです。

 

2つの税を合わせると、購入当初は年46～47万円程度、減額措置終了後は年58〜59万円程度と想定されます。ただし、あくまで目安であり、実際の数値は異なる場合があることに注意してください。

 

■マンションの固定資産税に関する注意点

 

固定資産税はマンション所有者が毎年納め続けなければならない税金であり、前章のとおり納税額は決して小さくありません。マンション購入時には以下の注意点を確認し、固定資産税への理解を深めることが大切です。

 

タワーマンション（居住用超高層建築物）は高層階になるほど人気が高く、取引価格が高くなるのが一般的です。同じマンションでも低層階と高層階では資産価値に差があるにもかかわらず、以前は固定資産税評価額に反映されなかったため、税負担の公平性を欠いているのではないかと疑問視されていました。

 

これを受けて2017年度税制改正により、同じマンションでも高層階になるほど税額が高くなるよう、固定資産税の計算方法が見直されました。具体的には「階層別専有床面積補正率」と呼ばれる階数に応じた補正率が定められ、1階を100として、階層が1階上がるごとに約0.25％（10／39）の補正をかけるというものです。都市計画税も同様の取り扱いで、高層階になるほど税額が上がるため、注意しましょう。

 

次に注意したいのが、先ほど紹介した「新築住宅に係る税額の減額措置」についてです。新築マンションの建物分の固定資産税が減額となる優遇措置ですが、適用されるのは当初5年間（長期優良住宅認定マンションは当初7年間）に限られます。措置終了の翌年からは本則どおりの税額となります。「特例で下げられていた税額がもとに戻る」だけですが、所有者からすると相対的に税額がアップしたと感じられるため、要注意です。

 

マンションを購入したら、固定資産税と都市計画税は毎年必ず納めなければなりません。3,000～4,000万円のマンションを購入した場合は年10～20万円単位、6,000万円超のマンションともなれば年30〜40万円以上の単位で定期的にかかる支出ととらえ、マンション購入時の資金計画に忘れず盛り込むようにしましょう。

 

■まとめ

マンションの所有者には固定資産税と都市計画税の納税義務があります。

 

要件を満たす新築マンションの場合は土地・建物それぞれに優遇措置があるものの、購入価格3,000万円のマンションで合計年14～15万円程度の税負担が見込まれます。固定資産税と都市計画税の税額は評価額によって決まるため、購入価格4,000万円のマンションだと合計年17～18万円程度、6,000万円のマンションでは合計28〜29万円程度が目安です。1億円のマンションを購入すれば年46〜47万円程度と大きな負担が生じます。また、建物の減額措置が終了すると税額アップが想定されます。

 

今回紹介した税額の目安を参考にしつつ、マンション購入に際しての資金計画には、固定資産税・都市計画税の支払いを必ず盛り込みましょう。