■2023年も続く住宅価格高騰の要因とは？

数年前から続く住宅価格高騰のトレンドは、2023年10月現在も継続しています。まずは住宅価格の現状を確認し、価格高騰の要因を探っていきましょう。

 

 

◇2023年も都心を中心に高騰が止まらない住宅価格

 

2023年も都心を中心として、住宅価格の高騰に歯止めがかかりません。不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023年8月」によると、期間中に販売された首都圏の新築マンション平均価格は7,195万円、平米単価は114.9万円（坪単価379.8万円）となり、いずれも前年同月比で15％以上アップしています。平均価格・平米単価ともに６ヵ月連続、前年同月比でプラスになっている状態です。

 

同調査では、東京都下の平均価格が前年同月比で31％アップしています。千葉県も13.9％アップとなっており、都心部だけでなく郊外においても大幅な上昇傾向が見られます。

 

一方、東京カンテイの調査によれば、2023年８月における首都圏の新築戸建ての平均価格は4,479万円となり、２ヵ月連続で前月を下回りました。しかし、前年同月比で見ればプラスとなっているため、戸建てにおいても価格高騰の波は収まる気配がないと言えるでしょう。

 

建築資材の高騰へ対応するために値上げしようとしても、価格水準はすでにかなり上がっているため、これ以上価格転嫁できず高止まりしている状況と考えられます。

 

国土交通省が公表する「不動産価格指数（令和５年６月・令和５年第２四半期分）」において、南関東圏（首都圏の一都三県）の価格指数（※1）は、2023年６月時点で戸建てが122.0、マンションが184.3となっています。どちらも価格が上昇しており、特にマンションの価格高騰が顕著です。

 

全国の指数で比較しても戸建ての116.9に対し、マンションの指数は191.4に達しており、とりわけマンション価格の上昇ぶりが目立ちます。

 

※1：2010年平均を100として価格を指数化したもの

 

▶参考：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023年8月」
▶参考：東京カンテイ「主要都市圏・主要都市別／新築木造一戸建て住宅平均価格 月別推移」
▶参考：国土交通省「不動産価格指数（令和５年６月・令和５年第２四半期分）」

 

 

◇住宅価格高騰を招いた三大要因「低金利・建築費上昇・急激な円安」

 

ここ数年続いている住宅価格高騰には、複数の要因があります。中でも、三大要因と言えるのが「低金利・建築費上昇・急激な円安」です。住宅需要を高めることで価格を押し上げるのが「低金利」であり、供給側の原価アップを招いて価格を押し上げるのが「建築費上昇」と「急激な円安」ととらえられます。

 

特に影響が大きいとされるのが、低金利です。住宅購入に住宅ローンを利用する人が大半を占める中、日本銀行（以下、日銀）によるマイナス金利政策の影響で、日本では長らく低金利状態が続いています。変動金利に関しては、金融機関の間での顧客獲得競争の影響も重なって歴史的と言えるほどの超低金利状態にあり、利用者にとって借り入れやすい状況です。

 

また、コロナ禍でのテレワークの普及や、コロナ禍後の景気回復によって住宅需要のさらなる増大が見込まれることも、住宅価格を押し上げる要因になっています。

 

供給サイドで価格高騰を招いているのが、住宅の建築コスト上昇です。木材価格が大きく上昇した「ウッドショック」は、記憶に新しいところではないでしょうか。これは、コロナ禍後に景気回復を果たしたアメリカで住宅需要が増加したこと、ウクライナ侵攻の影響でロシア産木材の輸入量が減少したことなどが要因となって引き起こされたものです。

 

全世界的な住宅需要の高まりは住宅設備価格の高騰も招いており、住宅建築に関わるあらゆる物の値段が上昇している状況です。おまけに建設業の労務費も大きく上昇しており、2021年１月と2023年３月で比べると、建築分野の平均コストは17～20％もアップしたとされています。

 

こうした建築コスト上昇に追い打ちをかけているのが、３つ目の要因である急激な円安です。日本では建築資材の多くが輸入材頼みのため、円安進行による輸入材の価格高騰は建築コストアップに直結します。円安が建築コスト上昇を加速させていると言えるでしょう。

 

 

■住宅価格高騰はいつまで続く？今後の見通しを検証

それでは、住宅価格高騰はいつまで続くのでしょうか。上記の要因を踏まえて、今後の見通しを検討してみましょう。

 

結論から言うと、今後数年は高止まり状態が続くと考えたほうが良いかもしれません。今のところ、前述の三大要因が解消される見通しが立たない上、住宅価格を押し下げる要因も見当たらないからです。

 

三大要因の中でも影響が大きい低金利については、2023年９月の日銀金融政策決定会合でマイナス金利政策継続の方針が決定されました。日銀の植田総裁も「政策の転換点となる物価目標は達成されていない」として、当面現在の政策を継続すると表明しています。

 

固定金利では上昇傾向が見られるものの、住宅ローンが借り入れやすい状況はしばらく続くと考えられるでしょう。

 

供給サイドの要因である建築コストの高騰も、当面の間続くでしょう。前述した木材価格については、農林水産省の資料を見ると2023年に入ってからおおむね下落傾向にあり、ウッドショックの影響は少しずつ収まっているように見受けられます。

 

しかし、建築物価調査会「建設物価 建築費指数®【2023年8月分】」によると、RC造の集合住宅・木造の戸建て住宅ともに、建築費の上昇トレンドが続いています。木造戸建ては上昇幅が緩やかになってきているものの、建築コスト上昇は続いていることが読み取れるでしょう。

 

これは、住宅設備の値上げが続いているのに加え、労働者不足や賃金上昇が深刻化していることが要因として挙げられます。ここで押さえておきたいのが、建設業の「2024年問題」です。

 

2024年問題とは、働き方改革関連法案において定められた時間外労働の上限規制の適用を受けることで、さらなる労働力不足に陥るとされる問題のことです。法案は2019年４月から施行されていますが、建設業は５年の猶予期間が設けられています。猶予期間が終了して、建設業にも適用されるようになるのが2024年のため、こう呼ばれています。

 

加えて、円安の解消もなかなか見込めません。昨今の円安のおもな要因はアメリカなどの諸外国と日本の金利差によるものですが、諸外国が金利を上げる中、日本は現在もマイナス金利を継続しています。前述のように、日銀は現行の政策を継続する方針を示していることから、金利差の急激な縮小は考えづらい状況です。

 

上記を総合して考えると、住宅価格の高騰は少なくとも数年継続すると考えるのが自然な見方でしょう。

 

▶参考：農林水産省「木材価格（令和５年８月）」
▶参考：一般財団法人　建築物価調査会「建設物価 建築費指数®【2023年8月分】」

 

 

■住宅価格高騰が止まる条件とは？

住宅価格の高騰はしばらく続くとの見通しを紹介しましたが、どのような状態になれば高騰に歯止めがかかるのでしょうか。価格下落につながると考えられる条件を紹介します。

 

 

◇日銀によるマイナス金利政策の転換

 

住宅ローンの超低金利状態や建築コストの高騰を招く円安の要因となっているのが、日銀が長年継続している質的・量的緩和政策の中のマイナス金利政策です。仮に日銀がマイナス金利政策を転換し、金利が上昇するような事態になれば、住宅価格を下落に転じさせる強力な材料になると考えられます。

 

政策金利の動向にともなって住宅ローンの金利も上昇すれば、住宅ローンを借りるハードルが高くなり、住宅需要が抑制される可能性があります。また、諸外国との金利差が縮まって円安が解消されれば、輸入材のコストが落ち着いて建築コストが低下する可能性もあるでしょう。

 

インフレによる影響の深刻化・円安のさらなる進行などが起これば、政府が不動産取引に規制をかける可能性があります。加えて、日銀が金融緩和から金融引き締めに政策転換することも考えられます。

 

 

◇世界的にインパクトのある景気悪化

 

株価は不動産価格の先行指標とされ、株価が暴落すると、遅れて不動産価格も下落することが知られています。実際に、2008年９月のリーマン・ショックでも不動産価格指数が2009年２月あたりから下落し、株価から５ヵ月ほど遅れて下降トレンドになりました。

 

今後、リーマン・ショック級の世界的な株価暴落につながる経済ショックが起これば、不動産価格も下落に転じる可能性があるでしょう。ただし、経済ショック時には消費者の財布事情も厳しくなるため、価格は下がっても住宅購入の検討自体が難しくなるかもしれません。

 

 

◇さらなる人口減少と少子高齢化の進行

 

日本は少子化に歯止めがかからず、すでに人口減少社会に突入しています。今後も人口減少と少子高齢化が進むのは確実とされ、住宅価格も地域によって二極化するのではないかと考えられます。人口が減れば住宅の必要数が減るため、ニーズが縮小するのは当然のことです。

 

人口が集中する利便性の高い都市部では住宅価格が高止まりする一方、地方や郊外の利便性の低い立地では価格下落が進むと考えられます。また、現状は価格高騰に見舞われていても、将来にかけて自然と住宅価格が下落していくエリアも出てくるかもしれません。

 

 

■2023年は「買い時」なのか？住宅購入のベストタイミングを考える

住宅価格高騰が続く2023年に住宅購入を検討するのは得策なのか、気になる方もいることでしょう。結論から述べると、マイホームをすぐ購入したいと考えているなら、今年のうちに決断するのも有効です。

 

住宅価格が下落に転じる条件を紹介しましたが、そもそも金利動向や経済動向が今後どうなるのかは不透明な状況です。住宅価格が今よりさらに高騰する可能性も否定できず、価格が下がるのを待つスタンスだと、買い時を逃すリスクもあります。

 

また、「住宅価格の下落局面＝金利の上昇局面」である可能性が高く、たとえ購入価格が下がってもローン返済の負担が重くなることもあるでしょう。住宅価格下落のタイミングでは景気が減速しており、住宅購入の検討自体が難しくなるかもしれません。

 

タイミングによってメリット・デメリットの両面があります。そのため、結局は出産・子どもの進学などのライフステージの変化や世界の経済状況などに合わせて自分たちで決めたタイミングが、住宅購入のベストタイミングと言えるでしょう。

 

 

■住宅価格高騰でも新築戸建て・マンションを購入する３つの方法

住宅価格高騰の状況下で、新築戸建てやマンションを経済的に無理のない形で購入するなら、次の３つの方法を検討するのが効果的です。

 

 

◇（１）物件探しのエリアを見直す

 

１つ目は、物件を探すエリアを見直すことです。昨今の住宅価格高騰は全国的なものですが、都心や地方都市の中心部など利便性の高いエリアでの価格高騰が特に目立ちます。都市部から少し離れた郊外のエリアであれば、駅前でも比較的手の届きやすい価格帯で新築マンションが供給されているケースがあります。

 

都市部に通勤・通学するのは時間がかかってしまいますが、リモートワークが中心であればそれほど気にならないでしょう。または長時間の通勤でも、始発駅であれば座りながら通勤時間を有効に使えます。

 

ただし、人口減少と少子高齢化により、今後住宅市場は二極化していく可能性が高いため、将来的な資産価値の見通しも含めてエリアを検討するのがおすすめです。

 

 

◇（２）希望する専有面積を見直す

 

２つ目は、希望する専有面積を小さくすることです。同じ条件の物件では、専有面積が広くなるほど購入価格は上がります。土地も同様に広いほど価格が上がるものです。希望する専有面積や土地面積を小さくすれば、同じ立地でもより手頃な価格帯で購入できる可能性があります。

 

単に専有面積を小さく抑えるのではなく、テレワーク用のスペースや将来の子ども部屋など、ライフステージの変化や将来のライフスタイルを想定しておきましょう。

 

 

◇（３）なるべく低金利で住宅ローンを組む

 

３つ目は、住宅ローンの金利をなるべく低く抑えることです。購入価格を抑えつつ住宅ローンの返済を少なくできれば、マイホーム購入による経済負担を将来にわたって軽減できます。

 

住宅ローンは低金利ですが、固定金利に関しては各金融機関が金利引き上げの動きを本格化しています。2023年７月に、日銀が長期金利の上昇を容認するスタンスを明らかにしたことで、長期金利に連動する固定金利を見直す動きが出ているのです。

 

一方、短期金利に連動する変動金利に関しては、各行とも低水準で据え置いています。ネット銀行などとの金利引き下げ競争も続いており、しばらくは低金利が続きそうです。

 

この先、数年間の返済負担を減らしたいのであれば、現状金利の低い変動金利で住宅ローンを組むのが効果的でしょう。ただし、将来の金利動向を正確に予測するのは難しく、10年・20年単位では金利が上昇するリスクもあります。

 

多少引き上げられたとはいえ、固定金利も依然として低水準です。将来の金利上昇リスクを許容できないなら固定金利を選択しても良いでしょう。

 

 

■まとめ

2023年10月現在も続く、住宅価格高騰を招いているおもな要因は「低金利・建築費上昇・急激な円安」の３つです。現状、これらの要因がすぐに解消されるとは考えにくく、今後しばらくは住宅価格の高止まり状態も続くと考えるのが自然でしょう。

 

しかし、住宅価格高騰が続いているからといって購入を見送っていると、買い時を逃すリスクもあります。今後さらなる価格上昇が起こることも否定できないため、最終的には自身のライフスタイルやライフステージの変化によって判断するのが、住宅購入のベストタイミングと言えます。

 

最後に紹介した３つの方法を検討しながら、住宅価格高騰の状況下でも納得のいく住まいを探してみてはいかがでしょうか。