防災・防犯部門　

防災のためにできた組織11年間の地道な努力が生んだ災害に強いマンション

防災・防犯部門では、『北花田庭園都市グランアヴェニュー』（大阪府堺市）管理組合の防災会が部門賞に輝きました。『北花田庭園都市グランアヴェニュー』は、地震や水害のリスクが高い立地であることから、2013年に防災に特化した活動をするために「グランアヴェニュー防災会」を設立し、持続的に防災活動を続けています。

防災会の末永浩二さんは「『北花田庭園都市グランアヴェニュー』は26階建て１棟と14階建て５棟の全６棟からなり、約1750名が暮らしています。東南海地震による震度7クラスの揺れと近隣河川による洪水の危険性が指摘される中、「災害に強いマンションづくり」を合言葉に、11年前に防災会を設立。防災委員会を月１回開催し、備蓄品の点検・購入、多様な防災訓練の企画・実施、幅広い年代の方に防災について興味を持ってもらうための啓蒙イベントの開催などの活動をしています。また、各戸に「無事です」ステッカーを配布し、避難時に玄関ドアに貼ってもらったり、大丈夫の目印としてバルコニーに黄色いハチマキを結ぶなど、誰もが取り入れやすいけれど、安否確認を迅速化する取り組みもしています」と話しました。

管理組合運営部門　　

管理の質を維持しながら人員不足に対応する「エコシステム」を構築

管理組合運営部門の部門賞は、管理組合と管理会社・協力会社の双方が抱える課題を解決するため『アクレスティ南千住（東京都荒川区）』において「マンション管理エコシステム」の構築を提案した東急コミュニティーの米藤健太さんに贈られた。

東急コミュニティーの米藤健太さんは、マンション管理を取り巻く環境変化に対応するため、管理組合と管理会社・協力会社が協力し合い持続可能な運営を行うことを「マンション管理エコシステム」と名付け提案しました。これは、管理組合と管理会社、そして清掃や警備などの協力会社が抱える様々な課題解決を目的に、これまでの管理業務の在り方、仕組みを「ここをこう変えれば課題解決が図れる。こういうご協力を頂ければ、経常的な増額は抑えられる」という提案を行うことで、各々からの合意形成を得た。

具体的に言うと、清掃員が１名減になり、業務費の高騰が課題だった清掃業務では、管理組合が高性能のカーペットスイーパーを購入し、清掃業者に無償で貸与。これにより、清掃時間も減少し、清掃員を1名減らしても、従前と同等程度の品質を維持することが可能に。警備業務でも、警備業務者が高齢だった為、警備業務費を増額し、若年層を派遣できるようにする必要があったが、防犯カメラシステムの一部を「特定のエリアに人が現れると映像画面がポップアップされる」ものに変更。また、ボタンひとつでスピーカーから警報音が鳴動するスピーカーを設置。これにより、不審者や違法駐輪を遠隔で警告できるようになり、警備員が現場に急行する頻度を1日平均15回から0～3回程度まで大幅に減らすことができました。管理組合が約40万円のスイーパーと約100万円の防犯カメラシステムへの投資を行い、協力会社と共に業務効率化を図ることで、人件費等の高騰にもかかわらず、月額16万円の清掃費と月額13万円の警備費の増額を抑え、品質を維持することに成功したのです。

マンション管理適正評価部門　

最下位からの大逆転！　管理適正評価制度を活用して導く理想のマンション管理

マンション管理適正評価部門のトップに立ったのは、マンション管理適正評価制度で★2と最下位評価から、わずか1年で★5の最上位クラスへと評価を大幅に改善した『Jワザック両国』（東京都墨田区）管理組合。長期修繕計画の見直しや修繕積立金の値上げなどを速やかに実行し、管理体制の改善につなげた取り組みが高く評価されました。

『Ｊワザック両国』は投資用として購入している持ち主が多く、マンション管理適正評価制度を活用して資産性を高めようと考えたが、逆の結果になってしまいました。管理組合の片岡忠朗理事長は、「総会議事録の不備、長期修繕計画の未承認、防災意識の低さなど、管理上の問題点が浮き彫りになりました。評価を上げるだけでなく、実態に即した改善を進めるため、理事会で真剣に議論を重ねました。その結果、議事録の是正、長期修繕計画の策定とそれに伴う修繕積立金の値上げ、防災体制の強化など、具体策を着実に実行に移しました。組合員の理解を得るために、丁寧な説明を心掛け、コスト削減効果も数値化して示しました。2023年度の再評価で星5つを取得し、東京都の管理計画認定も取れました」と語りました。

長期修繕計画と修繕積立金改定案の総会承認に向け、管理組合のコスト削減に対する本気度を周知するため、議案書の電子化を実施。また、過去3年間の収支改善活動により30年間でどの程度の値上げ低減が図れるかを試算し、上程議案書に具体的な金額を記載したという。これらの工夫により、4倍以上もの修繕積立金値上げ議案が承認された。

管理組合からは「昨年度の評価が低かったのは、販売会社と当初の管理委託者が原因であることは明白」 といった厳しい声もあったが、「現在の管理組合役員の積極的な取り組みによって、評価が上昇することは想定していましたが、このような大幅な上昇は、資産価値が高まったことであり嬉しいことです」と評価されたという。

主催者を代表して、マンション管理業協会の高松茂理事長（三井不動産レジデンシャルサービス取締役会長＊2024年4月以降特別顧問）は「今年の応募事例は非常に良い内容ばかりで、まさに審査員泣かせだった。特に印象的だったのは、この2年でマンション管理にもデジタル化の流れが加速していることです。また、『Jワザック両国』管理組合のグランプリ受賞は、マンション管理適正評価制度を推進する立場としても大変心強い。今年も400件を超える応募に感謝するとともに、引き続きマンション管理に関心を寄せていただきたい」と締めくくった。