よくあるご質問

マンションの建替えの実現にむけては、建替え決議までの合意形成を適切に行うことが重要です。「管理組合として建替えの検討を行うことの合意を得て」正式に検討作業を始めますが、それに先立ち、有志による自主的な勉強会等を発足させ、現在のマンションへの不満、改善ニーズ、おおよその建替えのイメージ、建替えの手順等など基礎的情報を収集して、理事会に報告、建替えの検討開始を総会に諮るという手順になります。
長谷工では基礎情報収集や勉強会出席などのお手伝いをさせていただいております。

建替えか修繕・改修かの判断にあたっては、マンションの老朽化と区分所有者の不満やニーズを把握し、要求する改善水準を設定します。その水準を修繕・改善で実現する場合と、建替えで実現する場合との改善効果と所要費用を比較して判断を行います。
長谷工なら建替えも耐震・長寿命化も両方を比較し、総合的にご提示が出来ますので、是非とも初期段階から長谷工をご活用下さい。ご所有のマンションがどういった状況であるか、皆さんに把握していただくことから始めましょう。

一般的には、建替え後のマンションを設計し、それに要する工事代等の事業費から、新しいマンションで区分所有者が取得せず余った床（余剰床）等を事業協力者に売却し、その売却収入を差引いた金額が建替えの費用負担額となり、各区分所有者で分担いただきます。新しいマンションの設計、事業費や売却収入の算出には専門家の協力が必要になります。
長谷工では、管理組合からのご依頼があれば、勉強会の開催も行います。建替え計画のシミュレーションも承っております。

事業協力者が、皆様の個々のご希望をお聞きした上で、住戸の紹介や斡旋をお手伝いします。

「マンション建替法」を利用した建替えでは、建替え前のマンションに設定されている所有権や借地権と共に抵当権も、「権利変換」という手続きにより建替え後の住まいに移行されます。これには今の金融機関の同意が必要ですが、ローンを一度に返済する必要はなく、今までどおり契約にもとづいた返済を続けることができます。一方、「等価交換方式」で建替えを行う場合は、土地建物を一旦事業者に売却しますが、その際ローンを完済して抵当権を抹消することが求められます。

建替えが決まると解体工事までに賃借人に退去してもらう必要があります。賃貸人である区分所有者は、建替えの検討が始まった時点から借家人に事情をよく説明し、建替えが決まったら退去してもらうよう了解を取り付けておくことが必要です。その場合、賃貸借契約は、賃貸期間に期限のある定期借家契約に切り替えておくことが望ましいです。

事業期間中に相続が発生した場合には、遺産分割協議により相続人を確定していただき、被相続人の権利を承継していただきます。

建替え後の住戸を取得せず転出をご希望される方は、マンションの権利を売却することになります。転出補償金を受け取ることができます。

｢耐震化アドバイザー制度｣は､都内の特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を促進するため､対象となる建築物の所有者様やマンションの管理組合様からの耐震に関する相談希望に対応し､東京都が耐震診断技術者等の派遣を実施するものです｡2013年4月より内容がさらに拡充され､耐震診断後の補強設計や補強工事､建替えに関するアドバイザーについても派遣が実施されています｡
長谷工は、2013年11月15日付けで耐震化アドバイザーに選任されています。

1995年の阪神淡路大震災で現在の新耐震基準（現行基準）を満たさない1981年（昭和56年）以前の建物に被害が集中したことから、大地震時に倒壊・崩壊する危険性がないか確認する必要が指摘され、現行基準を満たさない建築物については積極的に耐震診断や改修を進めることとされました。東日本大震災では東京は震度５弱程度でしたが、首都直下地震では震度７から６強程度（阪神淡路大震災並み）と予想されています。
「耐震診断｣は現行基準と比較してどの程度の耐震性を持っているかを判定するものです。
人が健康診断を受けてから治療を始めるように、ご自身とご家族の命を守るため耐震診断でお住まいの耐震性を確認することが必要です。

新耐震基準が施行されたのは、1981年（昭和56年）6月1日のことで、この日以降に建築確認認可・着工した建物は新耐震基準が適用されています。当時のマンションは、通常1年～1年半程度の工事期間が必要でしたので、1981年5月に建築確認を受けたとすると、その竣工時期は早くても1982年夏～秋頃となります。1982年の竣工でも旧耐震基準で建てられている場合が考えられます。
「確認通知書」の日付で確認しますが、紛失している場合は、確認申請を行った行政機関に記録が残っているので、「建築計画概要書」を閲覧または、「確認台帳記載事項証明」の発行を依頼します。

耐震性は、耐震診断による数値で判定します。Is値≧0.6^※1（且つ、CTU・SD値^※2≧0.3）であれば現行基準と同程度の耐震性があると判断されます。
※1 Is値とは構造耐震指標のことをいい、地震力に対する建物の強度、靱性(じんせい：変形能力、粘り強さ)を考慮し、建物の各方向（X・Y方向）について階毎に算出します。
※2 Ctu･SD値：地震によって生じる水平方向の力に対して耐えられる建物の強さの指標です｡

Is値0.6以上であっても全く被害が生じないわけではなく、現行基準と同程度に倒壊、または崩壊する危険性が低いという位置づけになります。
なお、「官庁施設の総合耐震診断基準」では、病院・学校など避難所となる施設はIs値0.75以上、消防署など防災拠点となる施設はIs値0.9以上と現行基準に基づき確保すべき耐震性能（Is値0.6に相当）よりも割増しされています。
※ Is値とは構造耐震指標のことをいい、地震力に対する建物の強度、靱性(じんせい：変形能力、粘り強さ)を考慮し、建物の各方向（X・Y方向）について階毎に算出します。

建物の意匠図や構造図が無い場合でもそれらの図面を復元する事により耐震診断の実施は可能です。ただし、現地調査項目も多くなりますので、その分の費用が必要になります。

補強設計は、耐震診断の結果を踏まえ、補強案の検討を行い目標とする耐震性能を実現する設計を行うことです。診断結果をもとに、ひとつの工法だけでなく他工法との組み合わせによる補強案も計画することができます。
専門家に依頼する際には、窓を残したい、建物の外部だけで改修工事を行いたい、助成を受けたい等の要望をしっかり伝えることが必要です。

耐震性不足となった場合には、どのような耐震補強工事になるのかがポイントです。マンションは、住みながらの耐震補強工事が基本になりますから、できるだけ生活に影響のない工法を選択する必要があります。
また、役所との事前協議により、建築基準法の規定の緩和・特例措置が受けることができる「計画認定」の申請が可能となる場合もあります。