2013年12月12日
長谷工コーポレーションは、国内で最多となる26物件のマンション建替えを推進してきており、この度27物件目の着工となる「大宮第一コーポ」をトータルプロデュースしています。
築47年超となる従前建物（鉄骨造・一部鉄筋コンクリート造7階建て、98戸）を今年10月に解体着手し、新築分譲マンション「ブランシエラ千林大宮 」（鉄筋コンクリ―ト造8階建て、82戸）として本体工事を来年2月から進めていきます。モデルルームオープンは来年1月を予定しています。
本建替え事業においては、管理組合が委託していたコンサルタントであるＣＯＭ計画研究所と連携し役割分担をすることで、長谷工グループと管理組合、コンサルタントとのパートナーシップにより事業推進して参りました。新規分譲マンションについては長谷工グループの力を結集して安全・安心、快適な住まいづくりを行っています。長谷工コーポレーションが建替え事業の地権者対応から、新築マンションの設計・施工、事業主を担い、販売代理及び斡旋を長谷工アーベスト 、建替え時の転居先の斡旋を長谷工リアルエステート 、新住戸における節電対応・スマート化を長谷工アネシス 、マンション管理を長谷工コミュニティ がそれぞれ担当しております。
今後も管理組合からのご要望に応えながら、長谷工グループの連携を強化して総合力を活かしたマンション建替え提案を行ってまいります。
１.建替えに至った背景
「大宮第一コーポ」は、「大阪市住宅供給公社」が、1966年に分譲した鉄骨造・一部鉄筋コンクリート造、地上7階建て、98戸の区分所有建物です。
建築後４７年を経過しており建物・設備とも経年劣化が進み、また、住戸内部もバリアフリー対応になっていないなど、区分所有者から様々な不満の声が挙がり、2007年頃から「大宮第一コーポ」の将来に関し、意見交換がなされてきました。
管理組合で検討を重ねた結果、2008年5月の管理組合総会において大宮第一コーポの建替え推進決議が可決されました。その後、ＣＯＭ計画研究所をコンサルタントとして導入し、消費税増税の社会情勢を踏まえ当初予定の建替え実施スケジュールを約3年前倒しする事を視野に入れ、2012年9月に事業協力者選定コンペが行われ長谷工コーポレーションが選定されました。
その後、管理組合とともに建替え実施計画を検討し、2013年3月、建替え決議が可決されました。2013年9月に従前資産の引渡し及び新マンションの売買契約完了。2013年10月に解体工事に着手し、2015年3月完成の予定です｡
従前マンションは、既存不適格物件であり規模縮小を余儀なくされ一般分譲住戸を多く見込めないとの予想から、一般的にデベロッパーは参画しづらい条件でありました。但し、弊社はゼネコンが本業であり、保留床が少なくても建設工事の受注が見込める事、及び弊社にはデベロッパー部門があり、保留床を引き受けた場合でも、事業主として一般分譲住戸を販売できる体制・グループ力を備えているため（今回、最終的に保留床は61戸）、比較的スムーズな建替え事業の実現が可能となりました。
２．「大宮第一コーポ」建替え事業の概要
所在地：大阪市旭区大宮4丁目17-9
交 通：地下鉄谷町線「千林大宮」駅より徒歩6分
大宮第一コーポ [建替え前] | ブランシエラ千林大宮 [建替え後] | |
完成年月 | 昭和41年9月 | 平成27年3月（予定） |
分譲主 | 大阪市住宅供給公社 | 長谷工コーポレーション |
敷地面積 | 2,965.86㎡ ※登記面積 | 2,969.00㎡ ※実測面積 |
延べ床面積 | 7,012.91㎡ | 6,231.65㎡ |
構造・規模 | 鉄骨造・一部鉄筋コンクリート造地上7階建 | 鉄筋コンクリート造地上8階建 |
総戸数 | 98戸 | 82戸 |
間取り | 3ＤＫ | 2ＤＫ～4ＬＤＫ |
利用容積率 | 236.45％ | 198.61％ |
指定容積率 | ― |
200.00％ |
専有面積 | 51.03㎡ | 50.00～90.39㎡ |
共用施設 | 集会室・ポンプ室 | 集会室兼多目的室他 |
年 月 | 概 要 |
| ２００７年頃～ | 建替えの検討を開始 |
| ２００８年 ５月 | 建替え推進決議可決、建替推進委員会設立 |
| ２０１０年 ７月 | 建替えのアドバイザーとしてCOM計画研究所が参画 |
| ２０１２年 ８月 | 事業協力者選定コンペ実施 |
| ２０１２年 ９月 | 事業協力者決定（事業協力者として長谷工コーポレーションを選定） |
| ２０１３年 ２月 | 法定説明会開催 |
| ２０１３年 ３月 | 建替え決議可決 |
| ２０１３年 ７月 | 従前資産売買契約会 【買戻者２２件・転出者７６件】 |
| ２０１３年 ８月～９月 | 明渡し確認 |
| ２０１３年 ９月 | 全住戸の明渡し完了、新マンション売買契約 【２１件】 |
| ２０１３年１０月 | 解体工事着手 |
| ２０１４年 ２月 | 本体工事着工 |
| ２０１５年 ３月 | 完成予定 |
４．「ブランシエラ千林大宮」の特徴
【安全・安心】
・24時間総合監視システム「アウル24」を導入
住戸内や共用部の異常に迅速に対応する、長谷工独自の総合監視システムを導入。
万一の非常時には各邸インターホンが警報を発し、監視センターに自動通報され、警備会社が1次対応を行い、2次対応では管理会社から技術者もしくは専任スタッフが駆付けます。
・大阪市防災力強化マンションに認定（予定）
「大阪市防災力強化マンション」認定制度とは、防災力の向上と災害に強い良質なマンションの整備を目的とされています。耐震性・耐火性はもちろん、建物内部の安全性、避難時の安全性、災害に対する備え、防災アクションプランの策定など、数々の基準をクリアしたマンションだけが認定を受けることができます。
・『防災3点セット』を装備
万一の災害時に必要不可欠となる、「水・食・トイレ」のライフラインとして「非常用飲料水生成システム」・ベンチが炊き出し用かまどになる「かまどスツール」・「非常用マンホールトイレ（下水道直結トイレ）」の『防災3点セット』をマンション内防災倉庫に常備しています。
・長谷工アネシスの高圧一括受電サービスを採用
高圧電力をマンション全体で一括受電するシステムを採用したことで、専有部の電気料金を5％程削減することができ、またスマートメーターの採用で電気の「見える化」を実現。電気料金の節約に貢献します。
・同時加入でお得な「プラスＪ：ＣＯＭ割」を採用
Ｊ：ＣＯＭケーブルテレビまたはＪ：ＣＯＭインターネットのご加入で電気料金3％削減となります。
・「複層ガラス」を採用
2枚のガラスの間に空気を密封し、住戸内の全開口部の断熱性を向上させます。
・「長谷工プレミアムアフターサービス」を導入
従来よりもアフターサービス期間を延長、不具合を点検・修理する定期サービスの実施を増加・延長するなど、マンション建設のプロが建物をチェック・対応します。
・「E-label」システムを採用
お客様の好みに合わせて住まいのアイテムを選べる「E-label」（えらべる）システムを採用。多彩なカスタマイズメニューで、自分流の住まいづくりを楽しめます。
【『ブランシエラ千林大宮』物件概要】
| 所在地 | 大阪市旭区大宮４丁目８７番２ |
|---|---|
| 交通 | 大阪市営地下鉄谷町線「千林大宮」駅より徒歩６分 大阪市営地下鉄谷町線・今里線「太子橋今市」駅より徒歩７分 |
| 総戸数 | 82戸 |
| 販売個数 | 未定 |
| 敷地面積 | ２，９６９.００ ㎡ |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上８階建 |
| 専有面積 | ５０．００㎡～９０．３９㎡ |
| 間取り | ２ＤＫ～４ＬＤＫ |
| 価格 | 未定 |
| 施工 | 株式会社長谷工コーポレーション、株式会社森組 |
| 竣工予定 | 平成２７年３月下旬 |
| 入居予定 | 平成２７年４月下旬 |
| 売主 | 株式会社長谷工コーポレーション |
| 販売提携（代理） | 株式会社長谷工アーベスト |
| 管理会社 | 株式会社長谷工コミュニティ |
５．長谷工の建替え実績
当社は、1984年のパレロワイヤル芦屋翠ヶ丘（兵庫県芦屋市）の建替え事業に携わって以来、「大宮第一コーポ建替え事業」を含め首都圏で14物件、近畿圏で13物件、合わせて27物件のマンション建替えを事業協力者、設計・施工会社として推進してきました。
建替え事業の推進においては、「修繕か建替えか」の検討から建物診断や耐震診断、修繕費用と建替え事業費の概算比較、建替え検討委員会の設立、合意形成、仮住まいの斡旋、再入居、入居後の管理、リフォームまで管理組合からの様々なご相談とご要望に応えています。
[首都圏] 14件
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